自9月底房地产“止跌回稳”等一系列“组合拳”政策出台以来，房地产市集如实有了较好的反馈，尤其是新址和二手房销售市集昭着回温。反不雅地盘市集，尽管出现了“止跌”兴奋，以致地盘成交量在10月改革高，但市集连续着举座偏冷、局部高热的局势。

就“止跌回稳”政策发布后的土拍收尾来看，10月份一线城市真实一起地块底价成交，上海土拍热度改革低，11月上半月，北京、深圳各有溢价成交，能够形成溢价成交的均是位于中枢或热门区域的地块；中枢二线城市杭州连续高潮的热度，成皆拍出寰宇最高86.9%溢价的地块，其他城市难形成溢价；三四线城市义乌较为凸起，拍出了越过40%溢价率的地块。

从企业拿地情况来看，仅部分民企在西安、成皆等热门二线城市的拿地活跃度有所擢升。绝大部分国央企并未因政策调节拿地策略，仍然保管原有的拿地节律。总体而言，企业拿地举座趋于千里着舒缓，政策的积极成果依旧集会体现于中枢城市的市中心的优质姿色，政策对非中枢城市、或中枢城市的外围姿色，带动成果仍不昭着。

地盘成交热门城市——杭、沪、京、镐、蓉各有亮点

2024年的地盘市集冷热分化相等昭着，企业更欢快给与位于京、沪、杭等中枢城市的地块，受到热捧的地块更是要位于这些中枢城市的中枢区域，如果地块伴跟着“资源稀缺、低密度、首套房不设限价”等属性标签，房企则更会付出高溢价去争抢。

参与竞拍这些地块的企业，大多如保利发展、中海地产等，强化自身在该城市的布局，或是衔尾先前的房地产姿色研究。也有如绿城拍得上海地王，有涌现地通过拿地擢升自身的影响力，在研究城市竖立品牌。也有如北京城建初次布局上海，想要收拢热度进行外扩。还有如滨江集团专注杭州，霸占单一城市的十足上风。

字据2024年1-10月的地盘成交情况来看，杭州、上海、北京、西安、成皆的地盘市集热度相对较高，各有各的亮点之处。

图表：2024年1-10月涉宅用地地盘出让金TOP10城市

贵寓起首：亿翰智库

一

杭州——平均溢价率最高

从企业情势来看，1-10月杭州拿地金额前三名情势相等固定，已是在杭州深耕很万古辰的企业，由滨江、绿城、建发包揽，三家企业拿地金额远超其他房企，占前十名的78.97%。

从企业类型来看，杭州民企阐明强劲。原土民企滨江集团本年一起土储皆在杭州，共拿12宗地，总职权拿地金额240.02亿元，高于第二名绿城中国71.52亿元，位于杭州拿地金额榜首。从企业数目上来看，成交金额前10的企业中民企有6家，占比较高。成交金额来看，前10的企业中，民企拿地金额354.39亿元与国央企363.34亿元差距不到10亿元。

1-10月，杭州土拍平均溢价率高达11.99%，骄气出强劲的领头地位。杭州本年可谓是超高的土拍热度久居不下，高溢价地块频出，在出让的59宗宅地中有36宗形成溢价成交。

在杭州高溢价成交的地块中，区位好、低密度、资源稀缺、新址不限价是相等伏击的属性。临平区地块和萧山区蜀平地块溢价率越过了50%，这2宗地块容积率区分为1.2和1.05，均为不行多得的低密度地块，且由于新址不限价，翌日这些地块更容易作念成溢价更高的高端低密居品。临平区地块还带有资源稀缺的属性，照旧有三年的断供。蜀平地块则紧靠湘湖旅游度假区，仅1.05的容积率，比之前周边其它楼盘1.3的容积率还低。

中枢肠段如实是热门地盘最伏击的属性，附加上稀缺性，杭州单价地王就此降生。江湾新城中枢板块宅地，位于江湾新城最中枢的位置，同期它亦然主城的临了一宗限价宅地，成交楼面价高达50717元/普通米，班师将杭州地价天花板带进5万元大关。

具体来看，7月23日，临平区地块容积率仅1.2，且新址不设限价，资历了46轮角逐，最终被绿城中国与坤和集团蚁集体拿下，地盘溢价率高达59%，创下2019年以来杭州土拍市集的溢价率新高。成交总价6.05亿元，成交楼面价为22287元/平米，创下了所在板块的最高记载。

10月29日出让的萧山区蜀平地块紧靠湘湖旅游度假区，容积率仅1.05，比之前周边其它楼盘1.3的容积率还低，且不限价，最终由滨江集团以51.31%的高溢价率摘得，成交楼面价26479元/平米，有望成为滨江集团在湘湖板块打造的继湘湖壹号和湘湖里后又一个高端低密社区。

10月29日同日出让的江湾新城中枢板块宅地，过程77轮报价，由绿城以总价34.22亿元竞得，楼面价50717元/平米，溢价率达28.55%，地块新址限价67500元/平米，房地价差空间压缩至16783元/平米。地块成交楼面价越过了杭州此前的宅地单价记载，即2016年凤起潮鸣姿色的拿地价45368元/平米。

图表：1-10月杭州涉宅用地地盘成交金额TOP10企业

贵寓起首：亿翰智库

二

上海——成交楼面均价最高

2024年1-10月关于上海来说，地盘市集冷热分化更为昭着，降生了不少地王姿色的同期，较为偏远的郊区地块大多遇冷。高热的地块均位于中环以致外环内，地舆位置优胜，成交楼面单价最高的两个姿色皆将有望打形成高端住宅。

1-10月，上海出让了40宗涉宅用地，成交金额893.61亿元，平均溢价率7.41%。成交楼面均价33727元/平米，在寰宇遥遥最初，是寰宇独逐个座均价越过3万元/平米的城市。在2024年景交楼面价前10名的地块中，位列前8名的地块一起在上海出让，以致有2宗地块成交楼面价越过了10万元/平米。

不错说，关于房企来讲，上海十足是中枢中的中枢城市。从这8宗地盘的拿地企业来看，保利发展、招商蛇口、中海地产三家央企强化了自身在上海的中枢肠位，与自身先前的布局相呼应；越秀地产、象屿地产这些外省的国企，在上海本来就有布局；绿城中国通过拿下地王姿色扩大在上海的影响力，北京城建初次繁难上海，中建玖和初次进入上海市区，皆但愿在上海这个寰宇最热门的宝地分一杯羹。

典型地块来看，8月7日，徐汇区斜土街说念地块肇始楼面价就高达10.1万元/平米，达到了大陆土拍新高，过程半个多小时72轮举牌，由绿城中国以总价48.05亿元摇号竞得，溢价率波及了该地块30%的上限，楼面价131045元/平米，时隔八年刷新了大陆土拍楼面地价记载。

9月14日，静安区曹家渡地块，过程163轮苦战，最终由招商蛇口和海润城发蚁集体以总价56.60亿元竞得，成交楼板价达到约114145万元/平米，溢价率高达31.2%，碎裂了2024年以来上海土拍溢价率的记载。

图表：1-10月涉宅用地成交楼面价TOP10地块

贵寓起首：亿翰智库

三

北京——地盘出让金总数最高

从拿地企业来看，1月-11月5日，北京总职权拿地金额前10的企业均为国央企。由于北京出让的地块体量较大、总价较高，在企业盛大资金急切的局势下，相较于民营房企，国央企更有与之匹配的资金实力。在出让的地盘中还包含着组合用地，关于房企来说，国央企愈加具备与之匹配的开辟武艺。

从地盘层面来看，北京的地盘供应与其他城市比较，单宗地块研究建面相对较大，重复仅次于上海不菲的平均成交楼面价，让北京成为了1-10月地盘出让金最高的城市。1-10月，北京出让了34宗涉宅用地，成交金额1117.28亿元，达到了寰宇最高，平均溢价率2.97%，平均成交楼面价29708元/平米。

典型地块来看，6月13日，向阳区酒仙桥地块为首宗“住宅+产业+配套”组合用地，总肇始价达112亿，天然地块自身的区位和配套不差，但由于体量大、用途概述、位置散布，对企业的资金和运营实力淡薄了很高的条目，最终由中建智地蚁集体以独一报价底价得回。

7月25日，北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块二类城镇住宅用地、零卖营业用地，迎来拍卖。该地块地盘面积8.56万平米，建筑落拓限制16.29万平米，起拍价86亿元。过程3手线上报价以及5手现场报价后，该地块最终由保利、建工蚁集体以89.01亿元总价竞得，溢价率3.5%。本次拍卖并未出现强烈争抢的场面，这主如若由于该板块上半年已有三宗地块入市，且周边仍有姿色在售。

11月5日，北京出让了三宗地块，其中海淀区善事寺棚户区矫正姿色HD-GDS-001和002地块为R2二类居住用地，这两宗地均拍到了15%的溢价上限，最终被绿城和越秀区分摇号得回。通州区的地块由于位置较为偏远，热度较低，由金隅底价摘得。

值得牢固的是，丰台区万泉寺村棚户区矫正0024地块于11月负责入市。该用地限制约6.37公顷，研究建筑限制约17.83万平米，肇始价110.54亿元，预苦求保证金2000万元，挂牌竞价时辰为11月28日-12月12日。这是继向阳区酒仙桥地块之后，又一宗总价超百亿元的地块。最伏击的是，这个地块的出让公告中，并莫得像以往地块那样，竖立地价上限，也不再竖立销售携带价等竞拍章程，这是3年多以来，北京第一宗未竖立地价上限和销售携带价的地块。也便是说，翌日土拍时将完全为价高者得。

不竖立地价上限，意味着地盘资源将字据市集需乞降供求干系来订价，使得地盘价钱更好地反应其市集价值。在现时“止跌回稳”政策的刺激之下，北京地盘市集竞争或将愈加强烈和灵通，诱惑更有开辟运营武艺的企业参与，进而提高地盘使用遵循和经济效益，打造出愈加谄谀市集的“好屋子”，引发改善性住房需求。

图表：1月-11月5日北京涉宅用地总职权拿地金额TOP10企业

贵寓起首：亿翰智库

四

西安——成交研究建面最高

企业情势来看，西安呈现放洋央企占据拿田主导，新政后民企拿地活跃度上升的特色。1-10月西安总职权拿地金额TOP10房企一起是央企和场合国企，场合国企居多。然而在新政的激励下，民企的信心和拿地积极性有了昭着的复原。进入10月之后，西安的民企驱动积极布局优质片区的中枢肠盘。

举例，陕西欣多升地产摘得高铁新城一宗约29亩商住地块；鼎诚智和摘得浐灞海外港一宗约50亩的商住地块；德方长安摘得的土门片区两宗地块；榆林文昌首入西何在浐灞海外港摘得两宗住宅用地等。

地盘市集来看，前10个月西安的地盘市集中，难以形成溢价成交，11月驱动热度昭着擢升。1-10月仅有2宗地块出现溢价，一宗是位于软件新城的中海云水不雅园姿色地块，一宗是位于鱼化片区的保利天瓒地块。进入11月，西安土拍变得愈加活跃，在11月8日、11日成交2宗地块，均溢价成交，溢价率均越过了前十个月溢价率14.26%的最高值。

从数据上来看，1-10月，西安成交了97宗住宅用地，成交研究建面1225.43万平米，达到了寰宇最高。10月份，西安共有26宗涉宅地块成交，数目上创下了单月新高，成交建面仅次于7月，地盘出让金仅次于3月。

11月8日，动力金贸片区地块，过程15轮竞价，由民企中颐建信以总价6.15亿元竞得，溢价率38%，溢价率创下年内新高，这亦然西何在该板块三年多以来再次出现溢价地块，成交楼面价8104元/平米。

11月11日，曲江雁翔路62亩地块在竞拍中有金茂、中海、华润、中铁、四川邦泰等多家企业抢拍，最终过程28轮报价，由金茂以地盘总价款14.47亿元竞得，溢价率22.94%，创下2024年以来新高，成交楼面价12580元/平米。

这2宗地之是以能够成交，不仅仅因为政策的刺激，还获利于地盘自身位于优胜的地舆位置以及完善的配套，区位中枢的优质料块依旧是房企的主要研究。

图表：1-10月西安涉宅用地总职权拿地金额TOP10企业

贵寓起首：亿翰智库

五

成皆——单宗宅地溢价率最高

1-10月，成皆成交了77宗住宅用地，成交研究建面545.12万平米，成交金额430.60亿元。和西安雷同，在9月楼市新政发布前，成皆主要以国央企为主，新政发布后，民企拿地的活跃度昭着擢升，关于部分热门地块的竞拍力度以致越过了国央企。9月27日、11月6日均有民企将热门地块收入囊中。

具体来看，9月27日，成皆天府新区麓湖板块37亩地块，天然有绿城、招商、新但愿等大型国央企参与，然而皆拍到19000元/平米的价钱就给与了退出，留到临了的反而是润达丰滨江、远达集团、锦安善造三家中袖珍民企。在过程114轮竞价后，最终被润达丰滨江以楼面价24300元/平米，溢价率86.9%竞得。楼面价碎裂了天府新区历史记载，溢价率达到了2024年以来寰宇宅地成交溢价率新高。

11月6日，高新区大源西约59亩住宅地块拍出。该宗地容积率约2.0，起拍楼面地价为18000元/平米，共诱惑包括华润、招商、中海、金茂、绿城、远达、邦泰、新绿色等8家房企参拍，最终由远达集团以26300元/平米的楼面价竞得，溢价46.10%，刷新了高新区楼面价记载。

企业拿地的给与——霸占中枢、厚植热门、巩固大本营、保抓各自节律

从本年房企拿地的给与来看，大部分房企观念明确况且较为趋同，存身大本营、霸占热门城市的中枢肠块是他们的盛大给与。

在拿地节律上，企业并莫得因为政策上的利好在拿地策略上进行动荡，各自领有各自的拿地节律，地盘获取量并未因政策利好而增多。

底下咱们追忆了一些本年拿地金额较为靠前的企业的拿地特色：

01

需求导向，积极彭胀

不难发现，在著述第一部分提到的热门地块中，有多宗地块的包摄皆是绿城中国。不错说绿城中邦本年拿地局势迅猛，逆势而上，长期保抓着较高的拿地强度。从观念来看，绿城的研究相等明确，拿地的主要区域便是长三角地区中枢城市的中枢肠块。具体来看，2024年1-10月绿城统共拿下了28块地，其中22块在长三角地区，在绿城的“大本营”杭州就有11块。

绿城不仅拿地数目多，欢快为拿地付出的参预通常很大。在绿城拿的28块地中有20块地溢价成交，其中也降生了多宗“地王”。

具体来看，3月27日，苏州，绿城过程51轮竞价，以总价30.82亿元，溢价率18.22%，斩获苏州工业园区双湖地块，楼面价65022元/平米，是苏州单价地王，亦然通盘江苏单价记载；

3月28日，宁波，绿城过程9轮竞价，以20984元/平米，溢价率2.36%，总价17.35亿元拿下高新港隆南侧地块，刷新了宁波楼市封尘4年的单价记载；

8月7日，上海，绿城通过摇号以封顶价48.05亿元拿下徐汇区地块，折合楼面价13.1万/平米，是上海单价地王记载，亦然寰宇单价记载；

10月22日，杭州，绿城经77轮角逐，溢价率28.55%，以楼面价50717元/平米，是杭州单价新记载，这意味着杭州保抓了8年的单价地王记载被我方再次碎裂，上一次是2016年的凤起潮鸣地块，彼时成交楼面价是4.54万/平米。

由于“大本营”在杭州，与其他无数大型房企不同，绿城还会在长三角地区的其他城市争取“低密地块”：

5月9日，9月13日嘉兴，以底价拿了两块容积率区分为1.15和1.5的低密地块；

在合肥，绿城6月27日竞得董铺湖低密度地块，容积率仅1.1。8月30日，再次脱手，斥资近10亿元竞得蜀西湖地块，容积率1.8，溢价率28.96%；

除了在1-10月浙江省地盘成交金额第二名的宁波外，10月11日绿城在第三名的金华的义乌市，过程72轮强烈角逐，绿城以17.84亿元总价，成交楼面价25816元/平米，溢价率43.42%，竞得北苑街说念前洪有机更新地块二。绿城上一次在义乌的大动作，如故其高端姿色“凤起潮鸣”首开揽下35亿。本次拿下的这宗宅地容积率仅1.01，建筑神情为低多层，建筑高度≤24米。低密度加上低多层的配置，瞻望绿城翌日依旧会偏向于给与建造高端住宅姿色。

11月5日绿城中国终于在北京再次脱手拿地，北京海淀的善事寺地块是2024年以来北京土拍市集中独一引发广阔开辟商竞争的地块。

总的来看，绿城的拿地念念路相等明确，不错归结为需求导向。为了巩固在长三角地区的地位，在大本营浙江省，尤其是出让金额前三的城市积极拿地，并在长三角其他城市布局。为了擢升在北京、上海等热门城市的影响力，积极竞争高热地块，通过热门姿色为我方造势。

02

确保规划，活泼调节

（1）“前松后紧”

保利发展行为央企的代表，以453.98亿元的总成交额位于1-10月拿地金额榜首。拿地节律呈现出“前松后紧”的趋势。由于过程2023年的积极投拓，保利发展的地盘仍在消化阶段，况且部分2023年拿的地需要在2024年上半年支付，对保利的现款流形成一定压力，故保利发展在上半年放缓了投拓。1-5月保利发展共新增6宗地。从6月驱动，保利发展拿地速率昭着擢升，“其后者居上”6-10月一共拿下了21宗地。

保利的拿地模式通常重视自身大本营所在的广州，天然保利本年在广州新增姿色未几，广州地盘市集也相对冷淡，但最“重磅”的几宗地真实皆被保利收入囊中。

9月29日，保利发展过程5小时、148轮强烈竞价，以总价117.55亿元、溢价率33.35%竞得的南边面粉厂地块，成交楼面价66957元/平米，高居广州历史楼面价第二，同期刷新了河汉区土拍单价记载。

在广州琶洲，处处可见保利的身影，10月30日，以59亿元包揽琶洲南三宗宅地。保利在广州首个豪宅代表作，便是琶洲的“保利天悦”，还有知名的保利海外广场也和保利琶洲三地块隔江对望。

保利发展在北京、上海也有对热门地块进行争取。较为特出的是，二线除了成皆、西安除外，保利发展还在石家庄下了较大的功夫，彰显出保利关于石家庄楼市的信心。9月3日，备受审视的石家庄西三教地块，保利发展过程2小时、202轮的强烈对决，最终以9.59亿元，27.36%的溢价率摘得。该地块左近地铁3号线西三教站及石家庄火车站，交通浅近，糊口配套门径完善，是先天不足豪宅地块。

（2）“前紧后松”

与保利发展适值相背，“闽系”国企建发房产拿地节律则是“前紧后松”。上半年，加上大本营厦门，在杭州、上海等城市共拿下14块地，位列上半年房企拿地金额头名，但下半年像是踩了一脚急刹车，仅于11月15日在厦门拿了1块地。建发房产董事长林茂也曾败露，建发房产坚抓“以收定支、以销定投”的拿地策略，会字据市集情况和库存限制进行合适的补充，以保抓风险在可承受鸿沟内。“本年下半年，如果市集需求不及，公司也可能会放缓补库存的速率。”

03

深耕计谋，稳重布局

关注原土，基本是每家房企皆会作念的，然而专注在“大本营”拿地，况且体量较大的企业来看，除掉场合城投，滨江集团一定是最有代表性的企业之一。行为杭州原土民企，滨江集团践诺深耕计谋，在最老到的杭州的地盘市集阐明出较为稳重的拿地节律，主打精确布局。2024年1-10月总拿地金额名依次4，拿的12块地一起位于杭州，在杭州的拿地金额位列榜首。

10月29日杭州的地盘出让中，热度最高的萧山区蜀平地块，紧靠湘湖旅游度假区，容积率仅1.05，比之前周边其它楼盘1.3的容积率还低，且不限价，滨江集团最终以51.31%的高溢价率摘得，成交楼面价26479元/平米，本宗地块有望成为滨江集团在湘湖板块打造的继湘湖壹号和湘湖里后又一个高端低密社区。

04

聚焦中枢，严慎投资

华润置地、中海地产、招商蛇口、越秀地产等2024年1-10月拿地金额名次较为靠前的企业，在拿地策略上骄气出了高度的给与性和严慎性。这些企业在寰宇鸿沟内的布局天然平凡，但在拿地时侧重的大多是位于北京、上海、杭州、广州、合肥、成皆、西安等中枢城市的优质料块，况且昭着对拿地数目有所落拓。在房地产大行情不睬想当下，他们的投资有研究反应出对风险落拓的严格条目，力图每一块地盘皆能在翌日带来稳重的答复和增长后劲。

图表：2024年1-10月企业涉宅用地总职权拿地金额TOP20

贵寓起首：亿翰智库

归结起来，位于热门城市中枢区域的优质料块，依旧是各大房企的第一给与，房企关于热门地块的争夺战三年五载皆在打响。无数房企在关注热门城市的同期，强化自身所在“大本营”城市的布局。关于打造高端盘的房企来说，资源稀缺、容积率低的地块是房企更欢快为之付出的。

9月“止跌回稳”政策推出之后，二线城市的民企的拿地活跃度昭着有所上升。宽松的政策环境如实有助于改善房企预期，但总的来看，当下房企信心耕作有限。预算紧缺的情况下，投资也更倾向于向高处投放资源，以确保投资的安全性，反馈在地盘市集上，最直不雅的阐明便是热门城市中枢肠块更受追捧，房企争抢的宥恕维高，也天然降生高溢价地块。

瞻望2024年临了的两个月，冷热分化的土拍行情仍将好像率保管，点状的高溢价地块难以带动举座的土拍市集“回稳”。

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